De annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd - bij gelijkblijvende rente - een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit) betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde bruto bedrag. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden; de netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is. De vaststelling van deze annuïteit geschiedt altijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld is afgelost. De annuïteiten worden veelal maandelijks voldaan.
Voordelen annuïteitenhypotheek
• lage aanvangslasten; in het begin betaalt u weinig aflossing;
• alternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw indien u een hogere leeftijd of slechtere gezondheid heeft;
• offertes van deze vorm zijn gemakkelijker te vergelijken dan offertes van hypotheekvormen met vermogensopbouw;
• makkelijk bij verhuizing of beëindiging van de hypotheek.
Nadelen annuïteitenhypotheek
• het fiscaal voordeel daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende) aflossingen;
• de netto lasten stijgen tijdens de looptijd; de bruto lasten blijven gelijk, terwijl het fiscaal voordeel daalt;
• ten opzichte van de hypotheken met vermogensopbouw;
• fiscaal minder gunstig.
De lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag afgelost. Bij een looptijd van 30 jaar (= 360 maanden) moet per maand dus 1/360e deel worden betaald. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. Door de geldverstrekker wordt de lineaire hypotheek nog wel eens vereist vanwege de snelle aflossing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante onderpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel. Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten.
Voordelen lineaire hypotheek
• u bouwt snel en veilig vermogen op met de aflossingen;
• uw maandlasten nemen af gedurende de looptijd;
• de hypotheek is goed te combineren met andere hypotheekvormen.
Nadelen lineaire hypotheek
• hoge maandlasten bij aanvang;
• fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd;
• ten opzichte van andere vormen fiscaal minder voordelig.
De aflossingsvrije hypotheek
Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt alleen rente betaald en geen aflossing. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit verzekering of belegging. Deze hypotheekvorm wordt vaak gesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van een cliënt die eigen geld kan inbrengen. De gemiddelde maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt rond 75% van de executiewaarde (dus zo'n 60% van de vrije verkoopwaarde). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet dus vaak eigen geld inbrengen. Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige geldverstrekkers verplicht. Mocht u tussentijds komen te overlijden, dan kan de hypotheek worden afgelost door de verzekering.
Voordelen aflossingsvrije hypotheek
• lage lasten;
• u betaalt alleen rente;
• geen verplichte tussentijdse aflossingen;
• geen verplichte vermogensopbouw;
• geen verplichte verzekeringsdekkingen;
• veel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogensopbouw en verzekeringsdekkingen;
• belastingaftrek blijft in stand;
• een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen indien in combinatie met een andere vorm afgesloten;
• hoogte van de hypotheek is veilig omdat u meestal maar 75% van de executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%);
• offertes voor deze vorm zijn eenvoudiger te vergelijken dan offertes voor de andere vormen.
Nadelen aflossingsvrije hypotheek
• u bouwt geen vermogen op omdat u niet aflost;
• rentelast blijft doorlopen;
• de eindaflossing is niet geregeld;
• na pensionering bestaat de kans dat uw netto last stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek;
• vanaf 2001 is rente maximaal 30 jaar aftrekbaar; indien u niet aflost kunnen de lasten behoorlijk stijgen;
meestal moet u eigen geld inbrengen omdat u meestal maar 75% van de executiewaarde aflossingsvrij kunt lenen (sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%).
Beleggingshypotheek
Een beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een effectendepot. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost met de opgebouwde waarde uit het depot. Deze hypotheek vorm wordt gekenmerkt door de mogelijkheid van hoge rendementen, gecombineerd met de rente aftrek. De rendementen van een effectendepot ontwikkelen zich minder stabiel dan de rendementen in een levensverzekering. De gemiddelde rendementsverwachting bij een lange looptijd is echter hoger.
Voordelen beleggingshypotheek
• lage netto lasten;
• veel vrijheid;
• extra inleg of opname mogelijk;
• fiscaal aantrekkelijk, renteaftrek gedurende de hele looptijd is maximaal;
• mee financieren van eenmalige storting mogelijk;
• niet afhankelijk van verzekeringsbeperkingen;
• kans op hoger rendement;
• de verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies worden belegd;
• de bruto-en nettolasten blijven constant (bij gelijkblijvende rente).
Nadelen beleggingshypotheek
• het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
• beleggingsrisico: meestal geen gegarandeerd rendement en/of eindkapitaal;
• vaak uiteenlopende productvoorwaarden;
• veelal ondoorzichtige kostenstructuur van de beleggingsverzekering;
• enorm aanbod aan producten met diverse beleggingsfondsen die verschillen qua soort, beleggingsbeleid, kosten en rendement;
• daardoor zeer moeilijk met elkaar te vergelijken;
• relatief hoge kosten over de vermogensopbouw.
Bij de effectenhypotheek lost u de lening niet af en betaalt u alleen rente. Daarnaast wordt eenmalig of periodiek een bedrag in een beleggingsfonds gestort. Bij veel geldverstrekkers mag u uw eigen beleggingsportefeuille inbrengen. Door middel van deze rechtstreekse belegging bouwt u een kapitaal op. Met dit kapitaal lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek af. Door te beleggen is het mogelijk een (aanzienlijk) hoger rendement te halen dan het rentepercentage van uw hypotheek. Maar het kan ook minder goed uitpakken. Beleggen brengt altijd bepaalde risico's met zich mee. De aflossing is dus niet gegarandeerd. En omdat u het bedrag op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit, zit er nog een extra risico aan de effectenhypotheek: het kan zijn dat het net een slecht moment is om te beleggen. De eenmalige inleg wordt vaak meegefinancierd bij de hypotheekaanvraag. U leent daardoor vaak 130% tot 150% van de executiewaarde. Met dit geld kunt u een behoorlijk aandelenkapitaal financieren. De rente over dit meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar.
Kenmerken
• maximaal belastingvoordeel
• u kunt zonder eigen geld beleggen
• het beleggingsresultaat is onzeker
• forfaitaire rendementsheffing in box 3, 1,20% van het vermogen
• een levensverzekering niet verplicht, dus u bent niet gebonden aan de regels voor levensverzekeringen
De levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een levensverzekering (kapitaalverzekering). De lening wordt aan het einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) afgelost met de uitkering uit de levensverzekering. Bij deze vorm wordt belasting vrij vermogen opgebouwd en geprofiteerd van de rente aftrek.
Voordelen levenhypotheek
• omdat u in principe gedurende de looptijd van de lening niet aflost, blijft, bij gelijkblijvende rente, uw fiscale aftrekpost ongewijzigd hoog. Dit heeft natuurlijk een positief effect op uw netto hypotheeklasten. Bovendien heeft u een fiscaal voordeel: omdat u niet aflost, kunt u over de hele looptijd van de hypotheek uw hypotheekrente volledig aftrekken, terwijl de rente die u ontvangt over de spaarpremie belastingvrij is. Dit laatste echter wel onder strikte voorwaarden.
• in veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op;
• extra fiscaal voordeel mogelijk bij polissen afgesloten vóór 1 januari 1992.
Nadelen levenhypotheek
• tegenover deze lage hypotheeklasten staat als nadeel dat de fiscale voorwaarden de levenhypotheek tot een keurslijf maken. Verder is de hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering niet zeker. Vaak is namelijk een deel van de uitkering niet gegarandeerd, maar afhankelijk van een zogenoemde winstuitkering, waarvan de hoogte niet van tevoren vaststaat. Een ander nadeel betreft de afkoopwaarde ofwel uitkering bij voortijdige beëindiging. Het is niet mogelijk om die afkoopwaarde zelf te berekenen. Bovendien valt die bijna altijd tegen.
• het garandeerde rendement is meestal vrij laag; de maatschappij belegd de premie meestal in obligaties e.d.;
• u heeft meestal geen keuzemogelijkheid voor de belegging;
• het te bereiken totale eindkapitaal is veelal onzeker omdat een deel van de uitkering uit winstdeling bestaat;
• de levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstructuur;
• u heeft meestal geen inzicht in de waarde van de polis tijdens de looptijd;
• meestal een minimaal verplichte overlijdens- verzekering;
• het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij.
De spaarhypotheek is een verbeterde versie van de traditionele levenhypotheek. Deze variant dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het verzekerde bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd. Een ander voordeel is dat u bij tussentijdse beëindiging het volledige kapitaal krijgt uitgekeerd dat met het spaardeel is opgebouwd. Wel heeft u dan te maken met verkapte afkoopkosten. Een derde voordeel is dat een verhoging van de hypotheekrente deels wordt gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen.
Het fiscale voordeel van de traditionele levenhypotheek geldt natuurlijk ook voor de spaarhypotheek. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel oogpunt niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als u overstapt op een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek.
Voordelen spaarhypotheek
• in veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op;
• fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek in stand gedurende de looptijd;
Nadelen spaarhypotheek
• voor een alleenstaande is een spaarhypotheek niet altijd voordelig. De kosten die de verzekeraar bij een spaarhypotheek maakt, zijn verwerkt in de premie voor de overlijdensrisicoverzekering. Maar een alleenstaande kan heel goed zonder zo'n verzekering. De kosten ervan wegen zwaarder door als hij bij het afsluiten al wat ouder is. Verder is een spaarhypotheek niet zo flexibel. Net als iedere levenhypotheek moet u zich aan de voorwaarden van de fiscus houden, wilt u van het fiscale voordeel profiteren. Oversluiten naar een lagere dagrente of andere hypotheekvorm is daardoor zeer onvoordelig.
• het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
• meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%;
• veelal een verplichte overlijdensrisico- verzekering;
• bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente;
• u bent gebonden aan een en dezelfde instantie voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren;
• het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek.
De hybride hypotheek
De hybride hypotheek combineert de voordelen van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Daarom wordt ze ook wel de spaar/beleggingshypotheek genoemd. U lost de lening gedurende de looptijd niet af. Naast hypotheekrente betaalt u een premie voor een gemengde verzekering en een inleg voor beleggingen. U kunt zelf de verhouding bepalen tussen het spaar- en beleggingsdeel. (Beperkt) wisselen tussen het spaar- en beleggingsgedeelte met gespaard of beleg vermogen is mogelijk. Ook wisselen tussen fondsen binnen het beleggingsgedeelte is mogelijk. Door te beleggen kunnen de maandlasten dalen en/of houdt u aan het einde van de looptijd een bedrag over. Op deze manier wordt een deel gegarandeerd afgelost via het spaardeel en het overige uit beleggingen. De beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren. Op deze manier kunt u een verdeling maken tussen de zekerheid van gegarandeerd sparen en het risicovollere beleggen. U bent zelf verantwoordelijk voor het bijhouden van de ontwikkelingen van de beurskoersen en de kapitaalmarktrente, en het eventuele switchen tussen sparen en beleggen. Niet iedere geldverstrekker biedt deze hypotheekvorm aan en de productvoorwaarden verschillen per geldverstrekker. De verschillende hybride hypotheken zijn moeilijk met elkaar te vergelijken door de ondoorzichtige kostenstructuur van het beleggingsgedeelte.
Kenmerken
• maximaal fiscaal voordeel;
• u bouwt in veel gevallen een belastingvrij vermogen op;
• u bepaalt zelf de verhouding tussen sparen en beleggen, en deze verhouding kunt u tussentijds (beperkt) wijzigen;
• een deel van het eindkapitaal is gegarandeerd via het spaardeel;
• er is kans op een hoger rendement door het beleggingsdeel;
• combinatie geldverstrekker/verzekeraar ligt vast.
Overzicht van onze financiële diensten
